Enzo Carrella

L’impatto dell’Euribor sulle rate del mutuo , a seguito dell’ennesimo rialzo .Venerdì 1 Aprile  l’indice Euribor  a tre mesi è stato fissato all’1,25% (dal precedente 1,20%). Si è  trattato  del  nono  rialzo consecutivo Tale corsa all’aumento   impatterà sulla maggior parte delle rate variabili  dei mutui :, sarebbero  oltre il 98% i mutui a tasso variabile stipulati in Italia dai proprietari di immobili  agganciati agli Euribor mentre la parte residuale è ancorata al tasso Bce. Esempio  A titolo di esempio, un aumento   di 25 punti base del tasso di indicizzazione sui mutui, per un mutuo di 100mila euro da rimborsare in 20 anni, comporta un’oscillazione di incremento compreso fra i 18 e i 25 euro mese , a seconda della durata residua del prestito.I migliori tassi del momento ?   Ecco le formule per effettuare lo stress test sul proprio mutuo e individuare quello adatto alle proprie esigenze MUTUI GIA’ SOTTOSCRITTI:  APPLICABILE IPOTESI DI SURROGA , senza però allarmarsi  troppo In tale caso  occorre  guardarsi intorno – ma senza assilli-  e cercare tassi più convenienti attraverso l’opzione della surroga, se il tentativo di rinegoziazione con il proprio istituto non va a buon fine.  MUTUI DA SOTTOSCRIVERE : diverse risultano le ipotesi .Chi  il mutuo ancora non l’ha sottoscritto ma è in procinto di chiederlo, l’attuale fase ballerina dei tassi è un motivo in più per concentrarsi sulle offerte a tasso variabile, variabile con cap, variabile con rata costante, fisso, misto e compagnia bella. A caccia del mutuo più favorevole. Andiamo ora a  caccia del mutuo più favorevole.Prima operazione: CONSIDERARE RISORSE  DISPONIBILI MA CONTEMPLANDO UN MARGINE PER IMPREVISTI In ogni caso, prima di chiedere un mutuo, è necessario effettuare uno stress test sulla rata per calcolare la solvibilità del proprio bilancio contemplando un margine di imprevisti nella vita quotidiana che, per quanto non auspicati, più o meno capitano un po’ a tutti, nell’arco di un finanziamento di lungo periodo, quale appunto è il mutuo.  A ciò si aggiunge, per chi opta per la strada del variabile, un ulteriore stress test basato su futuri (e probabili) rialzi dei tassi di interesse da parte della Banca centrale europea (con conseguente e fisiologico allineamento degli indici Euribor). Lo stress test andrebbe fatto anche da chi sta già rimborsando un mutuo, per individuare se la rata che si sta pagando è adeguata al proprio bilancio famigliare.
Come si effettua lo stress test sulla rata del mutuo? Il punto di partenza è, naturalmente,  il reddito netto mensile,quello  cioè  che appare sulla  parte in basso a destra del  proprio cedolino  Poniamo, nel nostro esempio , che sia di 2.000 euro.  A quel punto bisogna applicare un’ulteriore depurazione , riducendo il reddito netto mensile per le cosiddette quote di sussistenza.In pratica la liquidità necessaria per pagare bollette e le spese varie quotidiane che occorrono per vivere  dignitosamente. Molti istituti di credito calcolano la quota di necessità e/o sussistenza intorno agli 800 euro.Ma l’operazione di decurtazione non finisce qui. Per chi ha figli a carico, in media, si sottraggono altre 200 euro cadauno.E poi bisogna sottrarre eventualmente l’importo di rate dovute ad altri finanziamenti in corso, eventualmente accessi per operazioni di credito al consumo.NETTO CALCOLATO: 2000 – 800 – 200 ( solo 1 figlio a carico) = 1000 euroEscludendo questa ipotesi e ponendo che l’aspirante mutuatario abbia un figlio a carico abbiamo una quota di sussistenza di 1.000 euro, da sottrarre al reddito netto (2.000). Quindi ne restano 1.000 euro. Questo importo rappresenta una sorta di “potere mutuo-acquisto”, in sostanza la forza contrattuale dell’aspirante mutuatario per ottenere il prestito ipotecario. I migliori tassi del momento: variabile  taeg  al 2,25% , fisso al 4,64% .Il miglior variabile si ottiene in cambio di un Taeg (Tasso annuo effettivo globale, comprende interessi e spese accessorie) del 2,25%. Quello del tasso variabile è il preferito dagli italiani .Per chi vuole usufruire della protezione (stipulando un variabile con cap fissando una soglia, compresa tra il 5,5 al 5,7% a seconda degli istituti, oltre la quale il tasso finito applicato sul mutuo non impatta più sulle rate) il miglior Taeg è pari al 2,84 per cento. Quanto al miglior fisso oggi si riesce a trovare al 4,64%, mantenendo salda l’ipotesi di un finanziamento a 20 anni. Sui mutui c’è anche  da segnalare  un aspetto assai preoccupante , che la crisi  economica ha accentuato a dismisura.  Nel nostro Paese il 5% delle famiglie che stipula un mutuo poi non riesce ad onorare il pagamento delle rate. Questo è, in particolare, quanto reso noto nelle scorse settimane dalla Banca d’Italia in accordo con un Rapporto basato tra l’altro sui dati consolidati degli anni scorsi, ed in particolare nel periodo antecedente alla crisi finanziaria prima, ed economica ed occupazionale poi.  A rafforzare tale ipotesi è il recente allarme dell’Associazione Adusbef, la quale in particolare ha fatto presente come nel 2010 i pignoramenti siano cresciuti del 31,8%. A causa dell’insolvenza, alimentata dalla raffica di licenziamenti e di cassa integrazione, i pignoramenti risultano essere nel nostro Paese in costante crescita proprio dall’inizio della crisi. I pignoramenti sembrano destinati ad aumentare a causa di una crisi occupazionale che ancora c’è e si sente; inoltre, da soli il piano famiglie dell’ABI ed il fondo di solidarietà sui mutui per l’acquisto della prima casa non bastano  perché ritenute – a ragione – misure insufficienti.  Perché non  ripetere e sviluppare le ipotesi di sospensione dei pagamenti di rate allungandone il periodo di ammortamento?   In questo  caso le parte contraenti  non  subirebbero  danni  e per una volta il  guadagno per le Banche non sarà rappresentato  dallo stacco di utili sui dividendi  ma quello sulla vita di persone che necessitano di garanzie e sicurezze.