Le regole della cedolare secca. Opzione all’insegna della semplicità

Enzo Carrella

Nessun adempimento per i titolari di contratti in corso al 7 aprile: tutto nel 730 o Unico da presentare nel 2012Con la pubblicazione del provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile ha piena operatività la “cedolare secca” introdotta dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011 (“Disposizioni in materia di federalismo fiscale”).In che cosa consiste ? Un’imposta a forfait sui canoni uso abitativo La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo, sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. Aliquote al  21% e  19  %In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica. Soggetti interessati e tipologie di immobili L’opzione potrà essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. Ipotesi  di con titolarità: opzioni per ciascun proprietario. Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplicherà efficacia solo in capo a quelli che l’hanno esercitata. Cosa succede in ipotesi  di opzione non esercitata? A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile l’imposta di bollo e l’imposta di registro, quest’ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Comunicazione formale di rinuncia  aggiornamento canone  all’inquilino. E’ fondamentale ricordare che, per l’efficacia dell’opzione, e prima dell’esercizio di questa, il locatore sarà tenuto a comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell’anno precedente.  Modalità di esercizio dell’opzione e durataL’opzione  ( vincolante per l’intera durata del contratto)  potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi. Prevista una Disciplina transitoria per l’anno 2011Per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nel 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile 2011, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data, si potrà optare per il regime della cedolare con modalità differenti: direttamente in dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data per i quali è già stata eseguita la registrazione o è stato eseguito il versamento per la eventuale proroga- in sede di registrazione, per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011- con il modello 69, per il caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla medesima data, non sia ancora scaduto il termine per pagare la relativa imposta di registro. Regime tributario applicabile all’opzione e termini per i versamenti I soggetti che hanno effettuato l’opzione saranno tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituirà: l’Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario- l’imposta di registro- l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. Esempi   : Reddito da locazione  5000,00   reddito complessivo 20000 ( lordo detrazioni) Inizio modulo Fine modulo Risultato Con la nuova imposta: 4500,00 €  ( di cui 1050 cedolare e 3450 irpef)
Con l’originaria imposta Irpef : 4.800 €
Differenza : -300 € Esempi   Reddito da locazione  8000,00   reddito complessivo 30000 Inizio modulo Fine modulo Risultato Con la nuova imposta: 7.020,00€   ( di cui  € 1680 cedolare e € 5340 irpef)
Con l’imposta   originaria Irpef : 7.720 €
Differenza : -700 € NB con detrazioni  familiari e  lavoro dipendente si annullano benefici Redditi alti, risparmio certo: E’ sui redditi più alti, quelli che pagano un’Irpef dallo scaglione del 38   % in se che ci saà sicura convenienza ( scaglione dai 28 ai 55 mila euro annui).  La nuova tassazione sostitutiva non piace a molte categorie professionali tra cui quelle dei commercialisti . Siamo, infatti, d’accordo  con quanti sostengono che  la cedolare  è l’ennesima deroga al principio di progressività  costituzionale ex art 53  che caratterizza l’ordinaria tassazione dei redditi. Questa deroga tra l’altro riguarda redditi da tassazione patrimoniale  quasi a dire che  in Italia «non conviene lavorare ma possedere».